145

期房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产权证)止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。买期房在港澳地区称为买“楼花”,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

 

一、期房的优缺点

(一)优点

1.由于先期就购买,利于选择户型和位置。买的是未竣工的房子,销售工作刚刚展开,一般开发商所能提供的较多的房源,朝向好的户型也在其中,购房者就有了大量的选择余地。

2.买期房贷款最多可以达房价的80%。

3.期房的价格一般比现房价格优惠,房地产开发商对于一个房屋的开发一般需要二至三年的时间,甚至更长。为了及时收回资金,增加资金利用率和减少资金压力,在销售期房时让利。正因为一般期房比现房便宜,所以很多“炒楼族”一般是买期房,卖现房,从中渔利。

(二)缺点

1.期房合同上写明的开发商哪一天交房,但是有的开发商往往逾期不能交房。不管是开发商原来有意欺骗或其他客观原因,都给买房者带来不利。

2.开发商前期过度炒作理念或带有欺骗性所带来的严重恶果,购房者买房时看了模型,其中绿地、景观、整体规划、户型等各方面都觉得较理想,可等全部完工后再看,拿到手的房子和原来开发商介绍房地产投资和楼书上介绍的有很大差别。

3.开发商如在交房前倒闭,购房者会是最大经济受害者,这种情况在90年代后半期我国许多城市时有发生。

 

二、期房的风险  

期房的风险主要来自以下几个方面:  

1.房屋质量风险  

在期房投诉中有关房屋的质量问题一直位居首位。由于消费者在与开发商签订购房协议时,自己所购买的房屋还没有成型,不能看见房屋的实际情况(即便房屋交付后,对一些隐蔽工程质量问题也难以发现),因此,消费者经常会因为房屋质量问题和开发商发生纠纷。一些开发商为追逐最大利润,使用劣质材料或者是偷工减料,随意降低工程质量标准,以致造成地基下沉,屋顶漏雨(水)、管道渗漏等严重的质量问题,给房屋质量和安全埋下了重大隐患。  防范措施:验收房屋时,请专业的房屋检测(监理)机构来进行检测,对于一般的质量问题可以要求开发商限期整改,对于基础工程和主体结构方面的质量问题,则一定要请专业检测机构进行检测、鉴定,以便根据具体情况进行处理(要求维修、退房、及时索赔)。  

2.面积缩(涨)水风险  

有些开发商为了谋取最大的商业利益,在进行实测时,有意改变建筑面积、加大公摊面积,并且不明示公摊面积的数量和计算方法,以致商品房实际面积与销售面积严重不符。  防范措施:收房或进行产权登记时,一定要注意查看房屋而积测绘技术报告书(俗称“房屋面积测绘表”),仔细核对相关数据并根据有关法规规定对可列入公摊的面积进行计算,看开发商公布的各单元套内面积加公摊面积的数据与图纸标明的建筑物房屋总面积之和是否相等。如果不相等,就要查明原因或请开发商作出解释,必要时要请专业测绘机构进行复测,以避免经济损失。  

3.虚假广告宣传的风险  

开发商的售楼广告经常是美丽动人的,如果仅凭售楼时开发商所作的宣传买房,可以肯定地说多数时候都会令人感到失望。人住以后就会发现,开发商交付的房子与其宣传的房屋品质大相径庭。因此,如果对自己所购买的房子有环境、配套设施等社区品质方面的问题有特别的要求,并因此而选购开发商所宣传的房子,就一定要在合同中对相关事项作出明确的约定,否则,以后发生纠纷就会在证据方面出问题。  

4.规划变更的风险  

开发商擅自变更规划设计,在配套设施、绿地、容积率、环境设施等方面随意改动,将小区中本是绿地的地方改做他用,有的加建新楼,有的变成了停车场。为了规避责任,开发商在与消费者签署合同时,往往对这些问题不做约定,或者有的是在约定中设置陷阱,有的甚至拒绝约定,严重侵害了消费者的知情权和公平交易权。  防范措施:消费者购房时,一定要认真审核开发商广告中宣传的内容是否真实,是否可以落到实处,对那些广告下角字体极小的免责声明,要予以特别注意。为此,消费者要特别注意审查合同内容的真实性,不仅要看大处,更要注意小处。在签署合同时要求开发商将广告中宣传的内容写到合同中去,唯有此,才有可能在开发商违背宣传承诺时,追究其违约责任。  

5.定金风险  

在期房销售中,多数开发商并不是直接出示购房合同,和购买者直接签署购房合同,而是先签订购房协议、预售协议,在收取几千、乃至几万元定金之后再给消费者看合同、签合同。这时,如果消费者不满意开发商提出的交易条件(合同条款),开发商就拒绝退还定金,致使消费者陷入被动,蒙受损失。  防范措施:购房时,一定要求开发商提供拟签署的合同文本以及相关补充协议,直接切入购房合同主体,审查合同具体内容并提出自己的意见。如果遇到开发商以文本为有关政府部门制定的制式合同、声称不能修改的情况,就更要警惕其中有关条款的合理性。如果一定要签署认购协议,也要注意审查协议内容,对其中诸如“不能在约定的时间内签署合同,定金不予退回”之类的条款,要提出修改意见。已经签署了认购协议并交付了定金,则一定要在认购协议中约定的时间内,和开发商协商签署合同的相关事宜并留好证据(如签署备忘录、携证人到场、作现场录音等),以便一旦不能签署合同时索回交付的定金。  

6.产权风险  

产权是所购商品房重要的法律依据,实践中总有一些开发商以各种借口拒绝、拖延办理产权证,致使许多消费者入住后迟迟拿不到产权证。出现这些问题大约有以下几种原因:开发商不具备开发商品房的资格(资质)、没有办理合法手续违规建房、将房屋抵押、以划拨土地或集体所有土地等未缴纳土地出让金的土地来开发商品房,以致无法办理产权证。  防范措施:在签署购房合同时就要认真审查开发商的土地情况、房屋抵押情况、以及建房的相关法律手续(审查五证),并约定不能及时办理产权证的法律责任。  

7.合同以及合同条款无效的风险  

消费者因为信息不对称,法律和合同知识缺乏,导致对合同条款中存在的违法问题无法察觉,以致在发生纠纷时被法院判定合同无效;还有一种情况是不认真审查合同条款,还没有搞清条款含意就草率签字,从而在发生纠纷时,使自己陷入被动,而遭受不应有的经济损失。  防范措施:认真审查合同(包括补充协议)内容,明确每一个合同条款含意,对模糊不清的条款,一定要在明确其具体含意后再决定签署与否。  鉴于购房活动和商品房买卖合同的复杂性,建议在购房、签署购房合同时聘请专业律师协助把关,以更好维护自己的权利。  

8.延期交房的风险  

实践中,因为开发商的资金问题(开发资金不到位、抽逃资金、挪用售房资金等)、工程管理问题等原因,有大量的迟延交房、甚至不能交房的事件发生,以致消费者的利益受损。  防范措施:在决定买房并签署合同时,除例行审查开发商的有关情况、“五证”取得情况外,还要考察拟购房屋的施工进展情况。以前,国家有关法律法规规定住宅必须在主体结构完成四分之一工程量以后才可以销售,目前的规定是必须主体结构封顶以后才可以销售。我们建议消费者购买主体结构封顶的房子(期房),以便对自己的人住计划作出安排,避免(减少)风险。

 

三、期房的抵押评估  

(一)预购商品房贷款抵押中的“抵押”是期权抵押

1997年5月9日建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》第3条第4款规定:“预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。其中使用的“抵押”一词是否完全等同于通常所讲演的房地产抵押,笔者认为值得商榷。  

其一,从抵押物本身来看,按照《城市房地产抵押管理办法》第46 条的规定:“房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”。可见,抵押房地产必须是抵押人的合法的房地产,即在设定抵押权时,抵押物必须是实实在在存在的房地产,且权属清楚,有权属证书,无权属争议。预售商品房抵押也称为房屋期权抵押,购房者在签订购房合同时,购房者与开发商之间只是产生了债务关系,购房者获得的仅仅是债权,尚不是房屋所有权。也就是说,在设定抵押权时,该房地产正在建设却尚未竣工,抵押物是在未来某时点建成的房地产,即房屋的期权。  

其二,根据《中华人民共和国担保法》中的规定,贷款银行与抵押人签订抵押合同后,双方必须办理抵押物登记手续,抵押登记是抵押合同生效必备的一道手续。从抵押登记的形式来看,以取得房屋所有权证书的房地产抵押的,登记机关在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后,由抵押人收执,并向抵押权人颁发《房屋他项权证》;以预售商品房抵押的,登记机关是在抵押合同上作记载。预售商品房在抵押权设定时,抵押人并未获得《房屋所有权证》,抵押人对预购的商品房享有的权利是一种期权,因而,贷款银行和抵押人可持依法生效的《商品房买卖合同》(期房)办理事会抵押备案手续。在办理抵押备案手续时,还应提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《商品房顶售许可证》。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,再正式办理房地产抵押登记手续。  

其三,从抵押涉及的法律关系来看,一般房地产抵押涉及的法律关系有:借款人与银行之间的借贷关系,抵押人与贷款银行之间的抵押关系;预售商品房抵押贷款涉及的法律关系较为复杂:购房者与房地产开发商之间的房地产预售合同关系,购房者与银行之间的惜贷关系和担保关系,即购房者向银行贷款并以预购房地产向银行担保,开发商与银行之间的担保关系。在办理预购商品房贷款抵押中,银行为了减少自身的风险,通常要求开发商全程担保贷款。开发商对借款人按期还款的担保责任只存在于借款人办理产权证书之前,而对借款人在办理产权证书之后不能还款没有设定任何义务。  

其四,从抵押发生的阶段来看,一般的房地产抵押发生于房地产建成后的任何阶段;而预售商品房抵押则只能发生于房地产的预售阶段。在商品房竣工后,房屋期权的抵押就转化为现房的抵押。  

(二)预购商品房贷款抵押中抵押物评估的内容  

1.对抵押物的合法性进行核查,并在估价报告中如实揭示遵循房地产估价的合法原则,房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。在预售商品房贷款抵押物的评估中,要特别注意估价对象的合法产权。由于预售商品房贷款抵押,只发生在商品房的预售阶段,所以,对该抵押物主要核查其报建手续是否完整。估价人员应对估价对象的每一项报建手续的原件和复印件进行核对,对于核对无误的复印件给以认可;未能核对或发现错误的复印件,在报告中进行揭示。尤其要对估价对象的《商品房买卖合同》(期房)及“五证”即《国有土地使用证》。《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》进行仔细核查。  

2.评估抵押物的抵押价值  

(1)关于估价时点。  

虽然房地产抵押价值的评估时希望了解的是当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产时,该房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押时的价值,但由于这种预期价值评估难以准确把握,实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值。由前面的分析可知,预售商品房贷款抵押评估时,估价对象的状况为未来某时点(估价对象房地产竣工时点)的状况,房地产的市场状况为现在(抵押权设定时)的状况。可见,房地产的市场状况与估价对象的状况不在同一时点。  值得注意的是,预售商品房贷款抵押物的评估不同于在建工程的评估。在建工程评估中,估价对象的状况及房地产的市场状况均为估价时点时的状况,即房地产的市场状况与估价对象的状况处在同一时点。  

(2)关于建筑面积。  

预售商品房贷款抵押评估中经常遇到的一个问题是,实际建筑面积超过《建设工程规划许可证》规定的面积的情况。遵循房地产估价中的合法原则,应根据不同的情况进行处理;①已经规划部门同意,并补交了相关费用的,可按规划部门最终确定的建筑面积进行评估;②已经规划部门处理,尚需补交费用的,应扣除该项费用,并在估价报告中说明;③未经规划部门同意的,按《建设工程规划许可证》上规定的建筑面积考虑,并在估价报告中说明超面积部分的不合法性。  

3.对预售商品房的工程形象进度和完成投资额进行审查 按照中国人民银行发布的《关于规范住房金融业务的通知》要求,借款人申请个人住房贷款购买期房的,所购期房必须是在多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的条件下销售。  

综上所述,房地产预售商品房贷款抵押物的评估报告中,重点应揭示抵押物的报建手续是否齐全、合法,提成示贷款银行注意有关抵押物的风险因素,给出在设定抵押权时的客观、合理的市场价值,对抵押物的有关建筑面积公摊的技术经济指标,其他规划内容以及工程形象进度进行核实和披露。