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  l****5 热心网友

  　　一、建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 　　二、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。若干人共有房屋时，须提交共有人同意证明书。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。 　　三、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 　　四、非法转让，合同无效。下列房地产不得转让： 　　1．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的； 　　2．依法收回土地使用权的； 　　3．共有房地产，未得到其它共有人书面同意的； 　　4．权属有争议的； 　　5．未依法登记领取权属证书的； 　　6．法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。  

  2017-12-12