签订个人房屋买卖合同注意事项有哪些呢?
父母最近卖了老家的房子,要给我买套城里的房子,由于我们是第一次买房子,对于合同的细节都不太了解,所以想咨询下个人房屋买卖合同注意事项有哪些呢?
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1、核对《房屋所有权证》(以下简称"房证")上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致,核对"房证"与"契税完税凭证"记载信息是否相一致。 法律风险提示:仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的发生。 2、核实房产证上共有情况是"单独所有"还是"共同所有".(注:一些时间比较久的"老房证"上并未记载房屋产权的共有情况,需要亲自核实) 法律风险提示:如果在事先未查明房屋"共有情况"就签订个人房屋买卖合同,很可能发生夫妻一方未经对方同意而擅自出售房屋的情况,而这种处分行为由于侵犯了夫妻另一方的财产共有权,极有可能被认定为房屋买卖合同无效,从而引发不必要的争端。 律师支招:当该房屋是"共同所有"时,买方一定要调查清楚该房屋的全体共有权人是否都同意出售此房屋。 3、查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第三人的情形,是否存在被司法机关查封等限制过户的情形。 法律风险提示:大家一定要特别注意,若该房屋有部分银行贷款尚未还清,是无法完成过户手续的,只有在偿还全部贷款并解除抵押的情况下才能过户。如果买方在房屋不能过户的情况下先交付了房款,将面临着"房屋无法过户"或者是"一房二卖"的法律风险。也许有的人会说:"房子虽然没过户,但是我都搬进去住了好几年了,这样应该没什么问题了吧?"答案是否定的,因为房屋不同于其他一般商品,房屋的所有权以登记为准。如果该房屋未经过户登记,从法律上讲该房屋的所有权还是别人的,风险之大显而易见。4、确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。 法律风险提示:很多买方都比较重视房屋过户、交付等重要问题,而往往忽略一些细节问题。例如:如果该房屋存在租赁给他人使用的情形,极有可能出现买方买到了房子却无法入住的局面。原因就在于,我国合同法遵循"买卖不破租赁"原则,简而言之就是:"房屋的所有权发生转移后,原承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋,而买方无权要求承租人搬出去".再加上卖方在出售该房屋时,原承租人还享有在同等条件下的"优先购买权&qu
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