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  张宏逸 经纪人

  买卖房找我

  2018-03-24
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  * 热心网友

  出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从以下几个方面进行审查。 1、应注意审查租赁合同是否存在合同法规定的合同无效或可撤销的情形。 ①合同无效的情形 《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈，胁迫的手段订 立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法 目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。” ②合同可撤销的情形 《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者 撤销：1、因重大误解订立的；2、在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之 危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或 者撤销。” 2、应注意审查出租人是否享有出租房屋的实体权利，否则将导致合同无效。 ①房屋的所有权人出租的：应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。②委托或代理出租的：应注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。 ③共有房屋出租的：应注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料 ④房屋转租的：应注意审查是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。 3、应注意审查租赁房屋的状态，否则将导致合同无效。 ①出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 ②出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 4、应注意审查租赁合同的租赁期限、否则将导致合同无效。 ①租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 ②租赁期限超过临时城镇建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 ③承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租

  2018-03-23