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  2****4 热心网友

  （一）标的物的特殊性商品房预售合同中的标的物为特定物，房屋作为一种商品是不可替代物，在设计风格、建筑材料、室内装修等方面两栋房屋可能是相同的，但是其所处的地理位置、楼层、朝向、采光度以及处于不同的楼盘等因素，因此房屋买卖只能个别论价，在签订商品房预售合同时标的物已经特定。（二）合同履行的非及时性就给付房屋价款来讲，当今很多买受人是采用按揭贷款的形式分期付款，就交付房屋的行为而言，是在合同生效后的某个时间来交付房屋，所以说合同履行具有非及时性。从而导致合同的履行需要较长的时间，进而多发生商品房预售交易纠纷。（三）调整法律的国家干预性买房花费是一笔较大的投资，关系到买受人的切身利益，为了防止开发商实施欺诈而损害购房者的利益，国家对商品房预售进行一定干预，这种干预主要表现在法律法规以及司法解释中规定了许多关于预售行为的强行性的规范，以此排除当事人的约定。比如，《城市商品房预售管理办法》第lO条对实行预售商品房合同登记备案制度的规定，《城市房地产开发管理暂行办法》第条对实行预售商品房权属登记制度的规定等等。（四）性质的债权性在商品房顸售合同签订时，其房屋还没有现实存在，因此无法进行房屋权属登记从而实现物权变动。此时，买受人对于房屋只享有期待权

  2018-06-25