温州房产证未出,房屋买卖合同有效吗?

2010年3月份将位于珠江新城的一所未办理房产证的新房通过中介转让给一买家,成交金额为140万，签定买卖合同时对方支付了70万，买卖合同规定在我们取得房产证后必须协助其转户后，将剩余款项支付本人，如本人违约必须支付买方首期款,即70万的双倍140万给对方。在买卖合同签订的同时还签订了一份租赁合同，即将该房产租赁给买方20年，首付70万的为一次性租金支付。现在房价飞涨,我想只履行租赁合同,不履行买卖合同，只租给买方20年，不卖给对方,从法律角度看,可以吗？我需要付买卖合同所规定的违约金，即给对方支付140万元吗？请帮忙解答。谢谢！