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  * 热心网友

  加拿大房屋贷款就利率计算方法而言，一般有以下两种：浮动利率（variable rate）和固定利率（fix rate）。所谓浮动利率的产品就是通常大家说的P+-的利率，是根据Prime利率变化的。所谓固定利率是指在Term内，一直使用一个利率。固定利率因为贷款人承担的风险较小，因此一般都比同一时间的浮动利率高一些。浮动利率的客户一般可以在合同期内不用付罚金换成本银行的固定利率（要看每个银行的具体规定，这里说的是一般规律），但反之则要付罚金。罚金的条款后面转门撰文说说。关于浮动利率在本行转固定利率的条款，有的客户会有一种误区，认为当浮动到一个自己认为满意的利率的时候就锁定到这里。事实上这种理解是错的，所谓浮动转固定是说转成当时该银行对外提供的固定利率的产品，比如浮动是P+0.5，现在P是2.5，那么你的利率就是3，如果你判断利率不会继续下降，那么你想固定锁定在3是不可能的，只能锁定在银行同期的固定利率，比如是4.19，这样。除了上面众所周知的浮动和固定的区别外，还有一个小的细节容易被忽略，就是浮动利率基本上是monthly compounded，而固定一般是半年。也就是在复利的计算方法上有不同。如果你的浮动利率是5%，那么大约相当于固定利率的5.05%的水平。（我没算，以上为大概估计。）一般贷款时候，贷款经纪不会跟你讲这些，因为说的越细你越晕，容易绕在细节里面出不来。而且复利这些每个银行算法都是一样的，浮动的都是按月计复利，你了解也没有什么可以bargain的余地。）浮动利率和固定利率是根据利率的计算方法不同进行的分类，现在人们往往还根据还款限制不同将贷款分成 open和close两种。所谓open（fully open）一般是说没有本金还款限制，你最少不能少于每个月的应还款金额，最多可以随意多付，直到还清，所谓close是说你只能在term内按照合同规定还款，不能少还，只能有限制的多还。一般银行的close的产品都有还本金的规定（prepayment priviledge），比如可以每个月double pay或者每年可以还本金的10-20%这样的条款，选择产品的时候一定要问清楚这个产品的提前还款option。银行官方对open 和close的解释是：在贷款到期之前全部还清本息，并解除抵押时有罚款的是closed，没有罚款的是open的。一般来说open的利率要比c

  2018-09-11