全部1个回答

• 
  t****6 热心网友

  预告登记，是指以保全将来发生的不动产物权变动为目的，由请求权人向登记机关申请而进行的预先登记。预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产登记条件还不具备时，为了保全将来财产变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。我国《物权法》第2O条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记具有权利保全的效力，经过预告登记的“债权”具有对抗第三人的效力，即对在其后产生的与其不相容的物权具有排斥作用。一项不动产上可以同时存在若干物权和债权，但由于现在我国法律及司法解释的规定不尽一致，对各项权利之间的顺位容易产生界定不明，引起这些权利之间存在着一些冲突，给法律适用造成了一定的困难。如：甲开发商为取得银行贷款，将其开发某房地产项目用地及在建工程抵押给乙银行，在进行一定投入后即开始预售房屋，丙公司购买其中一部分房屋，并进行了预告登记。后来，甲开发商又将卖给丙公司的一套房屋卖给刘某个人居住使用，刘某交纳了全部款项，但未进行预告登记。开发商将建设工程发包给丁建筑公司施工，后因拖欠工程款，丁建筑公司起诉甲开发商要求支付工程款，并主张工程款优先权。乙银行也起诉甲开发商偿还贷款，并主张抵押权。丙公司和刘某分别起诉甲开发商要求交付房屋。此案中，在丙公司和刘某所购的房屋上同时存在四个主体的四种权利，即乙银行的抵押权、丁建筑公司依照合同法286条规定的工程款优先权、丙公司依照预告登记取得的不动产物权请求权和刘某依照最高法院司法解释享有的购买者优先权。这四种优先权在发生冲突，哪个更优先，是首先需要弄清的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2019]16号)第1、2条对购买者优先购买权、建设工程款优先受偿权、抵押权和其他债权的顺序作了规定。该《批复》规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”“购买者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗

  2019-09-20