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  o****1 热心网友

  一、“买卖合同+委托书”组合公证业务简介实务中，有的公证处推出按揭房“买卖合同+委托书”组合公证业务，并且将合同履行的主要过程纳入公证范围之内，在一定程度上符合了市场需求，维护了交易秩序，取得了较好效果。房屋买卖合同主要包括了买卖合意、价款及支付、房屋交付、抵押权涤除、产权移转登记、违约责任等内容。在买卖合意条款，卖方对所涉房屋处于抵押状态及所欠贷款金额作出澄清，买方予以确认。在价款及交付条款，实际约定了定金、部分房款的支付，并明确了剩余的按揭贷款部分的支付视为购房款的支付。在房屋交付条款，由于抵押期间不能及时过户转移登记，房屋交付条款实际意义较大，该条款明确了房屋及产证、票据等材料交付的时间，买方及时占有并变更物业登记、更换门锁钥匙等。在抵押权涤除、产权移转登记条款，明确了买方进行抵押权涤除义务及实际行使时限，明确了卖方在收取全部或绝大部分房款后进行相关登记程序的授权委托。在违约责任条款，细化了合同双方的如实陈述、按约交付房款、房屋等符合此类交易的责任情形。委托书是为配合房屋买卖合同而办理的，一是在房屋买卖合同中约定了卖方办理授权委托事宜，二是在委托书中叙明了房屋买卖合同的实际情况，限定了委托书仅作为房屋买卖合同履行的配套用途。委托书的委托事项包括了清偿按揭贷款、注销抵押权登记、办理网签合同、不动产权转移登记及相关的手续，实现了买方可以依托委托书完成整个交易过户的目的。二、抵押期间财产转让合同是否有效关于抵押期间财产转让问题，历来存在理论上的争议，此处借鉴司法实践内容作为理解依据。最高人民法院公报案例《重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案》[(2008)民一终字第122号]裁判要旨有这些： 1. 依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并经抵押权人同意，否则转让行为无效。但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条还同时规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律、司法解释的规定，旨在实现抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡，既充分保障抵押权

  2020-04-14