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我想在本镇买一套私人房屋,但对方只有土地使用证,没有房产证,交易时要走什么法律程序保护我的利益?

我想在本镇买一套私人房屋,但对方只有土地使用证,没有房产证,我该买吗?要想查询对方是否有抵押情况或者查封,该到那个部门查询?交易时要走什么法律程序保护我的利益?

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