是否可以代行职责同物业公司商议续签委托物业服务合同？还是组建业主委员会实际操作都很难完成，直到业主委员会产生选聘新的物业服务公司

小区交付至今入住率一直不高，因此尚未有条件成立业主委员会，物业服务合同本月末到期，是社区作为委托方同前期的物业服务公司签订的两年服务合同。如今该怎样进行续聘工作为好？？？入交付入住率尚未达到50％，没到召开业主大会和成立业委会的条件，社区是否可以代行职责同物业公司商议续签委托物业服务合同？如交付入住率超过50％，但实际入住率仍低于50％，社区组织召开业主大会还是组建业主委员会实际操作都很难完成，而且时间上也不允许，因为前期物业合同也是可以延期，直到业主委员会产生选聘新的物业服务公司，这种情况社区是否可以代行职责，同物业服务公司商议延期物业委托服务合同，具体应该怎么操作？？？