开始卖方说有土地使用证与卖方现建住房在一起。等我将房屋装修完毕后卖方又说无土地使用证，房产公司的一个朋友跟我说无土地使用证是不能办理过户手续的。

我购买一处私人住房，开始卖方说有土地使用证与卖方现建住房在一起。等我将房屋装修完毕后卖方又说无土地使用证，房产公司的一个朋友跟我说无土地使用证是不能办理过户手续的。因为以前没有和对方签订房屋买卖协议书，现在我想补签一份，可以吗？请问房屋买卖协议书范本是怎样的？麻烦各位指点一下，谢谢。