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  前普遍適用的《商品房買賣合同》文本中，只有對商品房的層高數值的約定，鮮有對房屋淨高進行約定，如果商品房的實際層高與合同約定不符，開發商應承擔違約責任。但是，應根據商品房的實際層高與合同約定層高不符的原因分別進行判斷，分別處理：1、因規劃、設計變更導致實際層高與合同約定不符的因規劃、設計變更導致實際層高與合同約定不符的，應當按照《商品房買賣合同》中關於變更規劃、設計的約定處理。在商品房建設中，開發商不得擅自變更建築的規劃和設計。但是，實際建設中，因各種因素的影響，開發商經正規手續變更規劃、設計的情況時有發生，而商品房層高的變化，屬於變更規劃、設計。在此情況下，應當按照《商品房買賣合同》中關於規劃、設計變更條款的約定處理。根據《商品房買賣合同》文本中第十條規定“該商品房預售後，出賣人不得擅自變更該商品房項目的規劃、設計。確需變更的，出賣人應書面征得買受人同意。不同意變更的買受人可要求終止買賣合同。出賣人應在受買人提出終止合同申請的30日內退回已付購房款及利息(以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產貸款利率計算)”，因此，規劃、設計確需變更的，出賣人應書面征得買受人同意，在買受人不同意的情況下，可以選擇終止合同，要求退回已付購房款及利息2、因施工失誤致使實際層高與合同約定不符的因施工失誤致使實際層高與合同約定不符的，如果商品房買賣合同對上述問題設置了違約責任，應按照合同的約定處理;如果合同中對此沒有約定，則只能依照相關法律規定處理。可以適用我國的《合同法》第107條規定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”之規定。因此，買受人可以要求開發商采取補救措施，補救措施的方式可能在商品房中無非實施，或者實施起來的難道很大或者費用更高，買受人可以選擇要求開發商賠償損失。3、如開發商故意隱瞞經批准申報的層高的根據《商品房買賣合同》規定，虛報層高欺騙買受人的，買受人可以根據《合同法》的規定，請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷《商品房買賣合同》，並可以開發商賠償的損失。此撤銷權的行駛有時間限制，買受人應當在知道或者應當知道開發商存在欺詐之日起一年內。如買受人不選擇撤銷合同，可以選擇要求開發商賠償損失。

  2021-01-30