农村房屋买卖的效力怎么认定?
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民事法律行为应当具备以下条件:行为人具有相应的民事行为能力,意思表示真实,不违反法律或社会公共利益。 房屋买卖系要式法律行为。农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中间人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件; 要求办理契税或过户手续的地方,还应依办理该项手续后,方能认定买卖有效。 【法律依据】《土地管理法》第六十二条, 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上,可以采取措施,按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
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(一)对于转让给城镇居民的合同应认定为无效合同。(二)对于转让给同村或外村居民的合同应认定为有效合同。农村房屋买卖有效必须符合下列四个条件:(1)购房者主体资格合法。农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有,因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。(2)售房者的主体资格合格。卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。对于共同共有的人员来说,其中的共有人一方若单方面处分房屋的,并不能使房屋买卖有效。(3)购房者应当符合申请宅基地的条件。农村村民一户只能有一处宅基地,已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件,以买卖形式变相的占有更多的宅基地,这样的买卖得不到法律的支持和保护。(4)买卖经过村民委员会同意。这是必经程序,农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分。
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