房屋买卖定金合同需要注意什么?
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(一)严格审查主合同效力。定金合同是主合同的从合同,主合同无效,则定金合同无效。定金合同属于担保合同的一种,《担保法》第5条第一款规定:“担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效。因此在签订定金合同时注意审查主合同是否有效,以保证所签订的定金从合同有效。(二)定金合同应当以书面形式签订。如果订立定金合同未采取书面形式,而是采取的口头形式,没有相应的证据予以证明,则不能确定定金合同的成立。为了避免这种现象的产生,要在交纳定金时合同双方应做出特别的书面约定,特别对违反主合同条款或补充合同条款如何处理定金做出约定。签订书面定金合同主要目的是避免定金合同纠纷发生,并且有利于纠纷发生后作为提供区分责任的依据,以有效地维护双方的合法权益。(三)定金的数额必须在合同标的额的20%以内约定。合同中对定金的具体数额的约定,由双方当事人协商确定,定金的数额约定应适宜。若约定过高,就有可能使得守约方获得的损害赔偿过分地高于其实际损失额。若约定过低,则起不到担保合同履行的作用;《担保法》第二十条规定定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同总额的20%.法律明确规定给付定金数额的上限,在上限以内所确定的具体数额由当事人双方协商确定,如果定金的约定数额超过了主合同标的额的20%,则超过部分应视为无效。(四)应当在合同中约定交付定金时间期限。合同当事人应在定金合同签订之日起一定期限内交付定金,交付定金的期限就是定金合同的履行期限,是定金合同的最基本条款,在约定交付定金的期限时,必须明确、具体。(五)预付款、违约金与定金不能混淆。
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