买二手房暂不过户问题

最近想买套二手房房东暂时拿不到房产证有土地使用证但是房东又要到别的地方去很有可能就不会亲自办过户手续现在想通过签订协议或合同的方式购房想问下可行不另外协议要有哪些内容才能很好的保障我的权益例如要求房东不得再将房子出售给他人条件允许是即过户(他本人不来怎么才能过?)过户费用问题在不过户之前如遇拆迁等补偿问题,由我获益(要可行的)非常感谢第一次在百度上问问题不知道多少分合适暂定10分多谢了