关于购房合同的补充协议

开发商提供的合同条款内容如下: 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷。因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债券债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。 出卖人应当在商品房交付使用后(720个工作)日内,持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第(4)项处理: 1、…… 2、…… 3、买受人不退房,出卖人自迟延之日期每日按受买人已付房款的0.03%向受买人支付违约金; √4、买受人不退房,出卖人按已付房款的1%向受买人支付违约金。 疑问: 1、我能要求开发商将期更改为90日吗? 2、已付款包括办理银行按揭的部分吗? 3、我是否可以要求按照第(3)条规定执行?违约金百分率是怎么定的?是我和开发商协商,还是法律有规定? 4、按照第(3)条执行后,如果最终过了一年,两年,甚至一直都办不了房产证,我是否可以要求退房及赔偿其它损失?是否要加到合同补充条约中去? 谢谢!