房地产抵押估价需要注意事项
我用这个题目写论文应该抓住哪几个方面帮忙给弄个提纲
采纳答案
房地产抵押价值评估中应注意的几个具体问题 1.房地产抵押中价值的构成与其它情形下房地产价值构成的不同 房地产抵押是对债权的一种担保形式,房地产的抵押价值应能充分保证对抵押人债务的清偿能力。房地产的抵押价值应是在处置抵押物时可实际用于偿债的部分。由于在处置抵押房地产所得价款中土地使用权出让金和税金将优先交付国家,剩余部分才能使债权人优先受偿。因此,在用成本法评估房地产抵押价值时,不应计入应交国家的土地使用权出让金和税金,在用市场比较法和收益法评估房地产抵押价值时,也应从比较价值和收益折现价值中扣除土地使用权出让金和税金。 2.评估时的预测分析 资产以及一般性的房地产交易中转让、出租等其它类型的价值评估,是对财产当前现实价值的评估。而房地产抵押评估是为了对债权进行担保,该价值评估是对未来债务清偿价值的评估,因此房地产抵押评估应充分考虑未来抵押期间房地产市场的变化情况。 3.抵押房地产土地使用权的状况以及土地使用权出让金的交付 土地价值将占到一般商品房房价总价的20~40﹪,因此地价是房地产抵押价值的一个重要组成部分。而地价中包含的国有土地使用权出让金是不能作抵押的。房地产抵押人得到的土地所有权和土地使用权性质可能是国有的,也可能是集体的;取得土地使用权的方式可能是有偿的,也可能是无偿的,己支付的土地使用权出让金或转让金可能是全部的,也可能是部分的。这些都将影响房地产抵押评估价值。因此,在评估前,一定要弄清这些情况,才能准确地进行价值评估。比如:集体所有的土地使用权转让时,需要办理国家征用手续,因此在决定集体土地上的房屋抵押价值时,不仅要扣除土地使用权出让金,还要扣除有关的征地费用;对于无偿划拨的国有土地使用权,在评估其抵押价值时,一定要扣除补偿地价的费用;对于有偿出让的土地使用权,在评估其抵押价值时,一定要了解其出让金的交付情况等等。各地政府对国有土地使用权出让金或转让金支付的要求也是各不相同的,有要求一次付清的,有要求分若干次付清的,也有补交多少出让金,相应批准多少面积房产销售的。因此,评估人员一定要注意分清上述各种情况,不应因地价情况不明而造成估价不实。 4.关于房地产的再次抵押 按照《房地产法》和《担保法》的规定,同一宗房地产可以设定两个以上的抵押权,即房地产抵押后,该房地产的抵押价值大于所担保债权的金额部分可以再次进行抵押,但再次抵押金额不得超出房地产抵押价值的余额。因此,评估人员在评估再次抵押房地产抵押价值时,应在报告中明确说明是否已扣除前一次担保的债权金额,以免发生误导。 5.关于个人住房担保贷款的特殊性 个人住房担保贷款是购房人在先付首期房款后,与银行签订以其所购房屋作为抵押物的抵押贷款,银行将余款一次性贷给购房人,购房人在一定期限内分次偿还。其抵押特点是:①抵押折扣率一般较低,一般是50~70﹪;②抵押期较长,最长年限可达30年;③还款形式为按月或季分次偿还。因此对个人住房抵押价值评估时,评估基准时点一般应选用住房交付日期。只有这样,才能使住房的抵押价值与住房的买卖价格的状态条件相一致。
全部5个回答
-
了解ta
要看,地段价格楼层装修房龄和市场均价
-
了解ta
房地产抵押价值评估中应注意的几个具体问题 1.房地产抵押中价值的构成与其它情形下房地产价值构成的不同 房地产抵押是对债权的一种担保形式,房地产的抵押价值应能充分保证对抵押人债务的清偿能力。房地产的抵押价值应是在处置抵押物时可实际用于偿债的部分。由于在处置抵押房地产所得价款中土地使用权出让金和税金将优先交付国家,剩余部分才能使债权人优先受偿。因此,在用成本法评估房地产抵押价值时,不应计入应交国家的土地使用权出让金和税金,在用市场比较法和收益法评估房地产抵押价值时,也应从比较价值和收益折现价值中扣除土地使用权出让金和税金。 2.评估时的预测分析 资产以及一般性的房地产交易中转让、出租等其它类型的价值评估,是对财产当前现实价值的评估。而房地产抵押评估是为了对债权进行担保,该价值评估是对未来债务清偿价值的评估,因此房地产抵押评估应充分考虑未来抵押期间房地产市场的变化情况。 3.抵押房地产土地使用权的状况以及土地使用权出让金的交付 土地价值将占到一般商品房房价总价的20~40﹪,因此地价是房地产抵押价值的一个重要组成部分。而地价中包含的国有土地使用权出让金是不能作抵押的。房地产抵押人得到的土地所有权和土地使用权性质可能是国有的,也可能是集体的;取得土地使用权的方式可能是有偿的,也可能是无偿的,己支付的土地使用权出让金或转让金可能是全部的,也可能是部分的。这些都将影响房地产抵押评估价值。因此,在评估前,一定要弄清这些情况,才能准确地进行价值评估。比如:集体所有的土地使用权转让时,需要办理国家征用手续,因此在决定集体土地上的房屋抵押价值时,不仅要扣除土地使用权出让金,还要扣除有关的征地费用;对于无偿划拨的国有土地使用权,在评估其抵押价值时,一定要扣除补偿地价的费用;对于有偿出让的土地使用权,在评估其抵押价值时,一定要了解其出让金的交付情况等等。各地政府对国有土地使用权出让金或转让金支付的要求也是各不相同的,有要求一次付清的,有要求分若干次付清的,也有补交多少出让金,相应批准多少面积房产销售的。因此,评估人员一定要注意分清上述各种情况,不应因地价情况不明而造成估价不实。 4.关于房地产的再次抵押 按照《房地产法》和《担保法》的规定,同一宗房地产可以设定两个以上的抵押权,即房地产抵押后,该房地产的抵押价值大于所担保债权的金额部分可以再次进行抵押,但再次抵押金额不得超出房地产抵押价值的余额。因此,评估人员在评估再次抵押房地产抵押价值时,应在报告中明确说明是否已扣除前一次担保的债权金额,以免发生误导。 5.关于个人住房担保贷款的特殊性 个人住房担保贷款是购房人在先付首期房款后,与银行签订以其所购房屋作为抵押物的抵押贷款,银行将余款一次性贷给购房人,购房人在一定期限内分次偿还。其抵押特点是:①抵押折扣率一般较低,一般是50~70﹪;②抵押期较长,最长年限可达30年;③还款形式为按月或季分次偿还。因此对个人住房抵押价值评估时,评估基准时点一般应选用住房交付日期。只有这样,才能使住房的抵押价值与住房的买卖价格的状态条件相一致。
-
了解ta
要先看位置楼层装修房龄等
-
写论文,这里的砖家帮不上忙
-
了解ta
房产评估首选要看地段,和小区所属位置,此房屋在小区什么位置,楼层,装修,房龄,小区均价。
相关问题
-
法院拍卖的房子有二次抵押吗,拍卖房屋评估价
答: 您好可以抵押
-
土地抵押估价要注意哪些问题?
答: 土地抵押对象一般为尚未开工建设的出让性质的土地。在抵押及评估时需要关注的问题有:①落实地价款是否缴清;②分期开发的地块是否要进行分割抵押;③明确该地块是否有回迁;④项目是...
-
你好!请问目前房屋抵押贷款,最多能贷几年?贷款额度是房屋评估价的几成?谢谢!另外还有什么限制?——南京
答: 贷款年限是:在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁。一般情况下,可抵押贷款最高额度在房屋评估价值70%以内。
-
法院拍卖的房子有二次抵押吗,拍卖房屋评估价
答: 有可能有。如果是二次抵押,不建议买。因为比较复杂,买后办过户可能不一定会顺利。 拍卖房屋的评估价,是由执行拍卖的法院在入围它的库选里的评估公司中摇珠决定一家评估公司,由该...
-
请问现在的工行贷款利息最低是多少?我想用我的房产证(房产估价大概40万左右)作抵押能贷多少钱?
答: 看你是否有过贷款记录了。如果有过贷款记录就贷的少了。具体情况以你实际情况为装。 如果没过贷款记录的话大概你可以贷出28万左右。月供需要看你的房子是哪年建的,贷款年限与建筑...
-
想用房子抵押贷款,市场估价48万,可以贷多少钱?
答: 30万左右吧