天津塘沽区家庭财产分割

本人为家庭儿子一方，家庭成员四人（父母儿女），2010年父母只有一套住房，父母口头应允将房产给予儿子过户结婚用，但未签协议。2011年儿子条件允许，单位福利分房，以限价房形式可购入住房一套，因考虑到父母将房屋未来会给本人，本人感觉愧对姐姐，所以自己拟订协议，姐弟二人共同出资购买限价房，首付一人一半，房本名字是本人。从2012-2015年母亲患重病现亡，治病花费近40万（外债10万、姐姐给1万、父母自己的钱5万，其余由儿子出资），父亲期间住过2次院，姐姐仍未支付金钱，姐姐未尽金钱上的赡养义务，母亡后姐姐想分的限价房一半的财产，请问是否合理？怎么才能让她拿不到或者少拿钱？谢谢；协议上写着姐弟二人共同出资购买，双方签字，父母做公证签字，但未去公证处公证，本协议是否有效？谢谢