单位宿舍长期出租，拆迁时能否拥有所有权？本人是安徽六安

我母亲在30年前分有单位职工宿舍，一直住到1996年搬新家为止。原本老房子是在三楼第3间，后与人互换至第5间，互换没有凭证，仅口头互换。2011年单位告知我母亲需要她的身份证复印件为老宿舍办理水电立户。2009年左右（或者早一年）我们将该房子出租给一户人家一直至今，口头租房，没有租房合同。最近知道有开发商想要开发这一带，我们让租户搬出去，但租户租住第5、6间两间房并将其中隔墙打通，搬离不便、拒绝搬离，但是提出“愿意出钱租三楼第4间房屋给我们，他继续租住我家第5间房”，现在我想咨询（1）该宿舍房现在是否属于我母亲个人所有？（2）我是否有权力强行让他搬离；（3）如果我同意租户建议，不让他搬离，并住在第4间，那么房屋拆迁时，这其中哪一套算我们家的？（4）如果我与第4间房屋主商议，互换房屋，是否需要签订协议，私人私下签订的合同是否有效？（5）开发商拆迁时会不会将此房归于该租户所有？