购买土地为租赁的无证厂房，有什么注意点？本人是江苏扬州

我们镇办的科技创业园，园区里面的工厂没有土地证也没有房产证，是租赁50年。现在在园区里面有个人要卖他的一办厂房（他在园区里有2处厂房），我们想买，他说他带我们区镇政府重新分割土地，然后他和我们写个协议表示厂房出售给我们。我现在想问问，怎样才安全购买。土地镇政府重新分割没什么矛盾（就是说他原来租赁的10亩地，改为我租5亩他租5亩。），但是没有房产证的房子怎么卖给我呢？这个协议要怎么写才能规避风险，卖房子的老板说在合同上写，他的债权债务关系与我无关。我想问假如说那个老板与其他人卖了这个房子，再卖给我怎么办啊？或者他把房子抵押给别人了，又卖给我。（虽然好像无房产证的房子没法抵押，但是高利贷应该收的。）我想说区公正处公正还是怎么弄，没有房产证听麻烦的。希望懂得人指点一下，有哪些注意点，怎么办这个手续。