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  一、答辩人不存在任何违约行为，尤其关于本案争议焦点的答辩人作出关于房屋租赁期限的保证已经由被答辩人与物业产权人签订的租赁合同确认，答辩人依法不承担任何违约责任。1、答辩人是物业管理人，不是物业产权人，答辩人与被答辩人约定物业租赁期限的行为超越了答辩人权限，属于无权处分。答辩人作为物业管理公司，仅仅能够依据其与业主的委托合同，行驶物业管理义务。对于租赁期限唯一的依据是出租人福山支行和承租人即本案被答辩人依据租赁合同约定的事项。答辩人从法律上没有任何权利作出租赁期限的保证，而且，答辩人与被答辩人签订物业管理合同的依据就是福山支行与被答辩人签订的委托管理合同，答辩人没有如此权限作出保证更是承租人明知的。在物业管理合同中作出“甲方接受福山支行委托，无论乙方租赁的证券大厦如何易主，甲方保证乙方租用时间为贰年半以上”关于租赁期限的约定或保证是无权处分的行为！2、从本案当事人之间的关系和合同履行的实际情况来看，答辩人超越权限作出房屋租赁期限的保证具有事实上的依据，被答辩人与房屋产权人已经以合法有效地房屋租赁合同予以确认。实业与福山支行的委托管理合同在2010年底即届满，而后，福山支行与太平人寿签订的租赁合同和实业与太平人寿签订的物业合同约定的时间均至2012年，大自然实业与太平人寿签订的物业合同更是要经过福山支行的“审批备案”，所以，不管是福山支行自身，还是福山支行对大自然实业关于租赁期限的保证，都从事实上确定了承租人可以依据租赁合同租至2012年（超过了大自然实业保证的两年半）。太平人寿享有租赁期限的利益依据的不是大自然实业的“保证”，而是福山支行的直接认可即租赁合同的约定，综上，大自然实业作出保证不仅仅是产权人的意愿，更是有事实上的依据的。二、买卖不破租赁，房屋所有权转让后，本案第三被告作为物业产权人是租赁合同关系的合同主体，被答辩人与第三被告关于提前解除租赁合同的纠纷，无论是第三被告解除租赁合同还是被答辩人放弃承租权，是答辩人无法预见、无法避免、无法克服的，根本与答辩人无关。1、买卖不破租赁！根据《合同法》第229条、《城市房屋租赁管理办法》第11条、《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条之规定，出租人和承租人订立了租赁合同，在租赁期间，出租人出卖租赁房屋，是可以的，第三人作为买受人可以买到该房的所有权，但在这个租赁房屋上存在的租赁关系

  2018-04-05