邢台市公房承租人的变更,与原承租人共同居住未满一年,其余家人不同意,如何操作。
公房承租人的变更,与原承租人共同居住未满一年,其余家人不同意,如何操作。
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(1)《合同法》第234条规定:承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。(2)《城市房屋租赁管理办法》第11条第3款规定:住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第12条第(五)项规定:承租者外迁或死亡,原同住者要求继续承租的,须经出租单位同意,并新订租赁合同。【法理依据分析】次子是否具有继续承租该处公房的权利,决定于其是否属于法律上规定的“共同居住人”,故“共同居住人”的认定标准是解答您问题的关键。本案中,根据我国法律的规定,次子长期未与承租人共同居住,不享有继续承租该公房的权利。从立法本意来看,确认房屋租赁关系中共同居住人的继续承租权,特别是公租房共同居住人的继续承租权,主要是为了保证除了承租房屋以外别无其他住处的共同居住人,在承租人死后或户口迁出后仍然可以在房屋中继续生活,防止发生“有家不能回”的惨剧(学理上将这一共同居住人的这一利益概括为“居住权”)。因此,我认为“共同居住人”应当是“原承租人死亡时与其共同居住,且在他处没有固定住所的人”,而曾经与其同住但早已搬出的人,即使曾经共同居住的时间超过法律所规定的两年,也不应当享有继续承租权。
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