全部1个回答

• 
  * 热心网友

  浅谈集体土地农村房屋的拆迁评估作者： 文章来源：中立诚会计师事务所  　　根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》“拆迁房屋的补偿方式，可实行货币补偿和房屋产权调换，并根据被拆迁房屋的地段、区域、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”的规定，各省市制定了相应的法规、文件和具体实施细则，这对城市房屋拆迁来说有了评估依据和规范，而相对于集体土地的农村房屋拆迁，可依据的有关法规及行政文件就相对较少。笔者在浙江上虞的曹娥江江堤公路拆迁和宁波大榭岛杭州钢铁联合企业搬迁工程评估中碰到以下问题： 　　一、无产权证问题　　集体土地上的农村房屋大部分都未发房屋所有权证，这会出现以下几个问题：1、建成年份问题，由于缺少房产证也无建房资料，在评估时被拆迁人从本位出发一般都回避或瞒报建成年份，极少会如实相告，在评估房屋成新时会出现偏差(城市房屋评估一般10年为一个成色，再根据使用人对房屋的保养状况适当修正)；2、用途问题，评估时会碰到有些被拆迁人是半工半农产，一些农产利用道地或院子搭建一些简易丁棚，用材各异，有些是钢管，成型钢铁皮；有些是钢管角铁石棉瓦，有些更差，面积从十几个平方米至一、二百平方米不等，内置一些加下机械，被拆迁人往往要求按非住宅评估，这也会使评估结果发生偏差；3、结构问题，一种是主体结构为砖混而非承重部位的地面、墙面、屋面为木结构；另一种下部为混合结构上部为木结构，评估时简单地用砖混或砖木结构来评都会使结果发生偏差4、其他问题，在评估时还会碰到诸如层高不同，有无圈梁、底层有无架空等等，如果不把下作做细，评估结果都会发生偏差。　　二、突击建房问题 　　在评估过程中还会碰到被拆迁人突击建房问题，一种是用新料，另一种是部分为旧料部分为新料建造的房屋，如简单地按建造时的年份进行评估也会发生偏差。　　三、突击装修、抢种补种问题 　　笔者在宁波大榭调研时看到被拆迁人的房屋90%以上用马赛克对外墙贴饰，也有用5CM×l5CM条砖对外墙贴饰，室内用涂料进行粉刷，这样做内、外装修其主要目的是给评估人员一种“良好的印象”，给房屋评个高分；有些被拆迁人为了最大限度地得到补偿，在耕地里抢种、补种一些赔偿值较高的花木、果树等植物，你今天评他明天移，防不胜防。　　解决方法：　　1、建成年份问题，由于被拆迁人对房屋内外墙进行贴饰和粉刷，又没有产权证或相关资料记载，在评估时评估人员除询问相关人员外还需

  2018-04-20