集资房的纠纷是不是合同纠纷
集资房的纠纷是不是合同纠纷
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昨日,省高级人民法院发布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》,就未办产权证房屋出租、一房多租使用权归谁、优先购买权怎么行使、“二房东”转租行不行、租房装修权益界定、租赁合同解除等热点问题,统一了裁量标准。今后,房东把住房、商用房出租而产生的合同纠纷案件,都按这个规定执行;不过,按国家福利政策承租公有住房以及转租该住房产生的合同纠纷,不在此列。据了解,这是近10年来,我省关于城镇商用房、住房租赁问题出台的第一个系统性、规范性的专门文件。“优先购买权”是有条件的租房纠纷在市民生活、经营中很常见,这里为便于理解,假设出租人是方先生,即房东;承租人是成先生,即租房者;第三人是王先生。租房的成先生看上了房东的房子,想买下来,在同等条件下,他就有这套房子的“优先购买权”。法官表示,如果房东擅自把房子卖掉,成先生可以要求房东赔偿损失。这里的“同等条件”,指的是同样价格、房款支付方式等。如果都是50万,成先生首付20万,王先生首付30万,那么,成先生除非首付加到30万,不然就不能满足这个同等条件,也就没了优先购买权。[ad]值得一提的是,如果房东能证明他与王先生存在亲属关系或其他特殊的关系,这种关系是独有的,足以影响到房东以更优惠的价格、付款方式等来卖房,成先生同样没有优先购买权。“二房东”私自转租牟利,没门日常生活中,市民经常遇到租出的住房、商用房被转租的情况,产生的纠纷也较多。法官介绍说,根据最新出台的规定,如果租房子的成先生未经过房东同意,就把房子转租给王先生,自己当起了“二房东”,房东要求法院确认这种转租无效,是行不通的。但如果房东以此要求解除与成先生之间的租房合同,法院会支持。这时,大房东要“二房东”返还向王先生收的超额收益,法院应予支持。比如,房东1000元把房子租给成先生,成先生1300元租给王先生,一旦房东与成先生解除合同,那成先生多收的300元要归大房东所有。这里需要明确的是,除非房东同意,“二房东”不能通过转租牟利。
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