武汉我于2009年11月份在高新区那参加了一个开发商购房内部认购，那房子也没建起来，而且五证不全，只有土.

我于2009年11月份在高新区那参加了一个开发商购房内部认购，那房子也没建起来，而且五证不全，只有土地使用证和建设许可证，到现在也只有2证。但是只是说内部认购先让我交2W元订金。我是贷款买房，后来又交了11W的首付款，共计13W。因为我现在急用钱想退房，我想请问下现在能退房么？另外我有问过开发商退房的事宜，说是要退房只能退11W。2W元的订金不能退。请问这样合理么？因为我交11W首付的时候2W元的订金已经转换为购房款了。不存在订金一说了，因为交完购房款以后签订的一个购房协议，上面的违约金为已交房款的1%那我现在退房是否只需要给对方1%的违约金就可以了？另外请问无论是否是订金与定金开发商都必须退还给我，我只要支付违约款就行了。谢谢