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  8****b 热心网友

  “目前，国内很多商业地产项目普遍存在这样或那样的问题，究其原因，正是由于在前期规划设计过程中，存在着很多误区所致。”日前，由中国购物中心产业资讯中心、《名牌时报·超市周刊》联合举办的“中国商业空间设计与节能规划高峰论坛”上，北京同世飞天商业顾问机构董事长张璋认为，国内商业地产规划至少存在10方面的误区。 商业地产规划误区一，用建筑设计代替商业设计。建筑设计与商业设计在本质要求上是不同的，建筑设计师更多的是追求建筑理念、建筑技术与建筑艺术，他们通常没有商业理性认知，因而也不能很好地把握商业需求，而商业规划设计正是以商业需求为导向的，是依据市场、业态定位和商业经营的各种需要而进行的物业功能设计，这种设计往往是体现在细节上的。所以，如果不具备大量的实操经验，商业规划设计是很难实现科学性的。 例如河南南阳的一个商业地产项目由于请了某个大学的城市设计院来做设计，最后都不适用商业，不得不关门。 商业地产规划误区二，建筑设计先于商业设计。一旦建筑设计完成了，商业物业的墙面、层高、柱距、荷载和中庭等硬件设施就确定了，这样就会导致商业的业态和功能在设计上出现很大的局限性。建筑设计先于商业设计，这种局限性将不可避免地表现出来，使商业项目处于进退两难的境地。 比如一个购物中心，至少要有通风排水、煤气管、垃圾处理等设计，如果之前没有考虑到就没有办法满足后期商户的需要，满足不了消费者的需要。 商业地产规划误区三，营销策划代替商业规划。销售代理公司为商业项目进行营销策划的目的是为了促进销售，而商业规划则是为了促进经营管理，二者的本质和要求都是不同的。由于销售公司不能很好地把握商业功能和商业需求，所以单纯的营销策划是不能解决商业规划问题的，进而也使得一些商业项目在销售之后存在着一些经营和管理上的漏洞。 商业地产规划误区四，重外观形象，轻内部结构。一些商业项目为了打造标志性商业建筑或城市地标，往往对建筑外观投入巨资，而忽视了商业物业内部的结构，这样也是不利于商业经营的，就像一个人外表很漂亮，但是内在素质很低，那这个人也是要被打折扣的，毕竟，消费者是在商业内部消费的，内部功能是否完善也是消费者关注的问题。 “我们在陕西西安规划一个大型的家居建材购物中心，其中有一个很重要的方面，就是物流的拐弯半径。但在前期的整个设计里面，他们是不考虑的，更多的是关心这个物业做得多么好看。”张璋说。 商业地产规划误区五

  2018-07-15