新疆克拉玛依2012年买别墅，先交了40万元，现想退，但开发商不给退

2012年听说开发商开发独栋别墅，带2亩地，就交了40万元预定，当时因房子还盖，就只签了一份设计委托书，约定了房屋面积，每平米售价，违约按10%赔付，没有写带2亩地这事，也没写何时交房，开发商说这只是设计委托书，现成是2015年，房子还没交，也没签正式合同，但我们去现场看，根本没有2亩地，房子盖的太密了，根本体现不出别墅区的，所以不想要了，但开发商不给退，要退就要赔钱，这合理吗？