房产纠纷 产权人去世后，（有一儿一女及妻子，无遗嘱）。他儿子把房子卖给了本组村民龚某（都是农村户口），龚某已有宅基地但房子已倒塌掉。除有协议和房子外，其余证件未给龚某。协

产权人去世后，（有一儿一女及妻子，无遗嘱）。他儿子把房子卖给了本组村民龚某（都是农村户口），龚某已有宅基地但房子已倒塌掉。除有协议和房子外，其余证件未给龚某。协议时，产权人的妻子及儿子及村组干部在场见证，但产权人妻子和女儿未在协议上签字（他儿子已签字）。问题：1：该协议是否有效？2：现买方未取得证件（比如房产证，建房证等，只有协议），很不方便，该如何处理？