房产证已抵押给银行能否交易？

1、我通过中介公司购买一套34万二手楼，首期10万，其余银行按揭支付。昨天已和业主签了合同，并下了定金，但业主拿来的房产证上注明了已抵押给银行，他说今天就去办理还款。而合同上规定我明天就要交首付款，并支付中介佣金，这样合理吗？需要注意些什么？（今天通知银行来评估）2、如果我明天要支付首期给业主，需要查看业主的房产证是否注销贷款吗？3、鉴于资金紧张，只能付10万首期，如果银行评估后不能贷款24万（假如只能代20万），那么剩下的4万该怎么办呢？是否需要和业主签份补充协议来推迟还这4万呢？急求答案，在线等！！！一经采纳，即送100.拿来的房产证是真的，不是复印件，也不是按揭贷款形式。现在的做法不是银行拿去房管局登记抵押后不用收来保管的吗？该中介公司在我们市有多家形象统一的分店，应该不像纯粹的骗子公司。现在提高悬赏到150.