房改房、没有土地证、划拨地、如何贷款成功？

有一套房子想卖，买家需要贷款，但是遇到以下问题： 是房改房、没有土地证、用地是划拨地。 要是想买卖成功我作为卖家需要做什么？是90年的老房子。父亲原先的单位已倒闭。父母离过婚。是不是要补办土地证？缴纳出让金的话是多少？那家银行可以办？买家可以提供60%的现金，剩下40%要贷款好像土地使用权就是没有分割。。。工作人员说要交土地出让金要一起交，或是单位交，问题是单位都倒闭了。。。现在土地证估计都办不了。是海口的房子。 土地总证到哪里去找？怎么办理土地分割？要多久？