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  　　第一部分，调控政策的梳理与解析 　　一、出台背景 　　2010年一轮又一轮调控政策出台之后，抑制了部分需求的释放，绝大多数城市成交面积同比下降明显，但一、二线城市20%～47%的房价年度涨幅，依然无法达到起初“遏制部分城市房价过快上涨”的调控要求，在此背景之下，2011年初有史以来最严厉“国八条”政策正式出台。 　　二、政策内容 　　梳理本次调控政策及地方细则，发现“国八条”在深化“促供应、抑需求、调结构、重监管”这一纵向基本调控思路的同时，又在横向调控思路上明确了调控政策落实结果的“问责制”。 　　横向“问责制”体现在：“国八条”在明确地方政府责任的同时，量化落实目标，界定处罚措施，旨在强化地方政府的执行效果;截止目前已有36个城市相继出台细则，共有60多个城市现已公布了地方房价调控目标，这与2010年4月“国十条”政策后各地保持沉默形成鲜明对比。 　　四方面的“纵向深化”体现在： 　　“促供应”：量化保障房和商品住房用地的年度供应要求，同时引导土地出让形式弱化地价对房价的负面影响; 　　“抑需求”：禁购、限购、限贷、税收等调控政策范围扩大、力度加强;截止目前已有36个城市出台限购细则，重庆、呼和浩特、拉萨、合肥四个应出台限购实施细则的城市目前仍未落实地;“限购令”的严厉程度在购买资格和限购范围两个方面存在差异; 　　“调结构”：加大并量化保障房尤其是公共租赁住房的建设目标，进一步构建“租售并举”的住房体系，同时对保障房的融资、建设、运营及管理等方面的地方落实方式进行细化; 　　“重监管”：要求各部门各地方全面完善包括土地信息、住宅信息、个人信息在内的房地产监管信息系统，加大信息审核与信息公开的力度，减少市场环节的执行漏洞; 　　三、政策目标 　　由此可见，“国八条”既有广度、又有深度、还有执行约束，政策本身似乎已经无懈可击。但社会各界各种质疑绵延不断，他们疑惑一味抑制需求能否解决最终的供需问题?他们疑惑“限购”“禁购”这类带有明显的计划经济色彩是否是历史的倒退? 　　深入分析可以发现，政策目标并非只“限供应”不“促需求”，而是不同时期各有侧重： 　　短期政策调控目标是 “遏制部分城市房价过快上涨”，目前主要通过“限贷”“限购”等行政手段压制购房需求，避免短期内市场非理性繁荣，为长期各种供应的顺利推出争取时间;若近期房价控制效果不明显，不排除更为严历政策继续加

  2018-10-18