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  1.个人住房贷款的概念和分类个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。2.个人住房贷款的特征(1)贷款金额大、期限长。(2)以抵押为前提建立的借贷关系。实质是一种融资关系，是以抵押为前提建立起来的一种借贷关系。(3)风险因素类似，风险具有系统性特点。客户还款能力、还款意愿、房地产交易市场的稳定性和规范性对风险的影响较大。3.个人住房贷款的发展历程第一阶段，1995年中国人民银行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，标志着我国住房贷款业务的正式启动。第二阶段，以1998年住房制度改革及中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》为标志，个人住房贷款业务进入快速发展阶段。4.个人住房贷款的要素(1)贷款对象具有完全民事行为能力的自然人：①合法有效的身份或居留证明;②有稳定的经济收入，良好的信用，偿还贷款本息的能力;③有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件;④有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;⑤贷款银行规定的其他条件。(2)贷款利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。个人住房贷款的下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.7倍。(3)贷款年限①贷款最高期限为30年;②个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限;③一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁。(4)还款方法常用还款方式有一次还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法。贷款期限在1年以内(含)的，实行到期一次还本付息法，贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法等。一笔借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，未经贷款银行同意，不得更改还款方式。(5)担保方式

  2018-10-25