个人住房抵押贷款证券化产品研究
个人住房抵押贷款证券化产品研究
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2005年3月,央行批准建行作为资产证券化的试点单位,这意味着作为国内新的金融实践,住房抵押贷款证券化已获得准生证。据悉,目前建行准备以建行上海分行为核心,打包100亿元住房抵押贷款进行证券化 ,该方案业已提交国际知名投行进行评估,一旦通过即开始运作,中国住房抵押贷款证券化的首个新生儿也将诞生。然而,在建行大力推行证券化的背后,仍有许多问题值得我们思考:此新生儿是足月而顺产的宝宝呢,还是一个被催生的早生婴儿?它出生后能否健康地成长下去,在此我们不妨作些探讨。 发达国家住房抵押贷款市场的共同特点 住房抵押贷款证券化在世界范围内并不是新事物,其历史可上溯至19世纪的欧洲,当时的证券化形式主要是通过抵押银行发行抵押贷款债券。真正现代意义上的住房抵押贷款证券化起源在美国。20世纪60年代末到70年代,为了解决高通胀波动期储蓄机构的流动性风险与利率风险,美国设立了三大(准)政府机构来推动住房抵押贷款二级市场的发展,从而建立起世界上最发达的抵押贷款证券化市场。目前在美国公开流通的债券市场上,抵押贷款证券已超过国债成为第一大债券。 2002年美国抵押贷款余额达到4.7万亿美元,其中住房抵押贷款证券达到3.91万亿美元,同时美国历年的住房抵押贷款的证券化比例,即被证券化的抵押贷款余额占总抵押贷款余额的比例,也保持了相当高的水平,2002年美国住房抵押证券化比例高达56.2%。 住房抵押贷款证券化在解决银行信贷资产的流动性、提高银行的资本利用率、降低银行风险、维持银行体系的稳定性、促进活跃房地产市场等方面发挥了重要的作用,因此这一金融创新在加拿大、德国、英国、法国、澳大利亚、中国香港等国家与地区得到大力推广与发展。研究这些住房抵押证券化相对比较发达的国家和地区,可以发现,住房抵押贷款一级市场及经济环境都存在以下几个共同特点: 一是抵押贷款产品种类丰富。在这些国家和地区的抵押贷款一级市场上,抵押贷款产品品种都具有多层次性,存在着固定和浮动利率抵押贷款、贷款期限、贷款条件灵活,而且其偿还方式多种多样,可满足不同借款人的需求,能充分挖掘住房需求。美国住房抵押贷款等除国内常见的本金偿还、等额偿还方式,还有其他各类方式多样的抵押贷款,如根据预期通货膨胀率和贷款利率,设计出年限不同、递增比率不同的多级支付方案的抵押贷款,本金摊还开始较小,最后几次较大的抵押
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