住宅住房抵押银行贷款

我在湖南娄底工作的时候以案揭的方式购买了当地的一套商品住房，2006年的房，现在还欠银行3.5万元，现在我朋友手头上有资金3.5万元，我想借他那3.5万元把银行贷款还清，把房产证、土地使用证赎出来，再拿我的房产证、土地使用证等再向银行贷款7万元，还掉朋友那3万5，自己再用另外的3万5把房子做下简单装修，把房子租出去，收租金，还银行7万的贷款费用。不知道这样操作是否可行？需要怎样操作？ 问题补充：我不是当地户口，另外，是不是只要有房产证、土地使用证，就可以无理由的向银行贷款呢？利率是不是还是和当年办理购房