由于租给我房子的人不是房屋产权人，我想通过起诉，尽最大限度要回我的损失

去年12月，我从别人手里租了一间门脸房，当时给了他2万元，当时口头协定，其中包括两个月的房租4800，营业执照转让费5000（没有过户），其余的为他留下的货物的折价。我们当时签订了一份合同，但没有注明这些细节，只写明他把门脸房以每月2400元转租给我，如果房屋产权人提前来收房加价，他赔偿我所有损失（注明转让费5000元）。4月底，房东来收房了，我刚刚经营了5个月，成本还没有收回来，经过反复协商，二房东都拒绝退换我转让费。由于租给我房子的人不是房屋产权人，这份合同应该算是无效合同，现在我想通过起诉，尽最大限度要回我的损失，请律师帮助看看胜算有多大，哪些权益是我可以争取的。谢谢。