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  黎明 经纪人

  找正规中介公司办理就没问题

  2018-11-27
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  i****2 热心网友

  [问]：我欲买一套二手房，但对方要求先支付部分房款之后才能办理过户手续，余下的钱等过户完毕之后才支付，请问这样有没有什么风险？如何防范？ [施周律师答]： 这在二手房买卖中经常遇到的问题，出卖人为了保护自己的利益，一般都要求买受人先支付部分房款，然后办理过户手续，余下的房款在房产交易中心受理之后或者房屋契税交纳完毕之后支付，但是作为买受人也有一个担心如果支付了部分房款之后，房子不能过户，不能取得产权，那就比较麻烦了。实际上作为买受人来讲，这种担心并不无道理，这样的现实问题也经常在发生，也确实存在比较大的风险。 一、查封情况下的不能过户。 按照法律规定，房子被抵押或者查封了，在抵押权存续期间、查封期间，是不能办理过户手续的。当然在二手房买卖中一般对于房子是否存在抵押，买受人一般都会去了解的，这是一个基本的常识，一般都会对这个问题作出妥善的约定，所以这个问题这里不再赘述。所以面临的一个主要问题就是查封的问题，这也是目前购房者比较容易忽略的、而且很难去预防的一个问题。查封一般情况都是因为房屋出卖人因为存在其它债务，被其他债权人依法申请法院查封了。因为房屋出卖人和买受人一般情况都是不熟悉的，所以无法了解出卖人的财务状况的，再说即使彼此比较熟悉，也未必知道出卖人有多少债务，而且他的债权人什么时间起诉更是无法掌控的，所以查封这一块是很难预料的事情。在房屋买卖实践中，很多买受人为了防范自己的风险，在房产登记部门受理了产权登记之后开始交付房款，这种方法是否行之有效呢？答案是否定的，这里有两个概念要弄清楚，“受理”与“产权核准登记”是两个不同的概念，“受理”并不代表产权已经核准登记了，仅仅是表示这个房产是否可以办理过户进入了审查期，并不代表已经核准登记了，从”受理“到”核准登记“还是有个时间段。 根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条的规定：对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。这里明确了“受理”和“核准登记”是两个大为不同的概念，即使已经受理尚未核准登记，法院仍然可以查封。在实践当中，买受人在房产登记部门受理之后交付房款，结果房产仍被法院查封，无法过户的情形并不鲜见。 当然并非所有情况下的购房款支付之

  2018-11-27