未办理房屋过户登记房屋买卖合同是否有效?—上海
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房屋买卖合同不因产权过户登记末办理而无效吗? 房屋买卖合同纠纷 1997年4月30日,原告将其所有的房屋卖与被告,双方签订了房产交易协议书,约定:房价为38500元,有关交易一切费用均由买方承担,办理手续同时一次交付全部房款。1997年5月3日,原告收到被告给付的房款,并将房照交给被告从该房屋搬出,随后被告搬入该房屋,居住至今。但双方一直未办理房产过户手续。2001年5月,原告以其得知被告一直未办理法定过户手续后多次督促,但被告一直拖着未办为由,诉至法院,请求依法判决买卖房屋合同无效。 被告以自己已支付房款,原告已将房屋交付使用并已居住四年为由,请求判决买卖合同合法有效。 法院经审理认为:原、被告之间的房屋买卖合同是有效的。且已实际交付房照,被告已付给原告房款。房屋买卖合同生效后,被告应及时办理房屋过户手续,原告应当予以协助。原告要求判决房屋买卖关系无效之请求,因过户登记是已经生效合同一方当事人应当履行的义务,过户登记手续仅是房屋产权转移的必要条件,并不是买卖合同有效的要件,因此,原告之请求于法无据,不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条,《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定,遂判决:原、被告之间的房屋买卖合同有效;争议房屋归被告所有。 点 评 本案涉及的法律问题是:房屋买卖交易未办理产权过户登记是否有效;应由谁办理过户手续。 在房屋买卖案件中,因双方当事人未到房管部门办理房屋所有权转移登记手续,常常被认为该房屋买卖行为无效。这种看法在认识上存在一个误区,有必要加以澄清。房屋买卖行为是否有效,取决于房屋买卖合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定:依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的,依照其规定。据此可以看出,合同生效有两种形式:一是依法必须办理批准、登记等手续才生效的,以办理该手续为确认生效的时间。这种批准、登记,指的是当事人之间在签订合同后,将合同在规定的部门办理批准或登记,合同即生效。二是合同一经签订,即具有法律效力,合同本身无须批准或登记就生效。房屋买卖合同的效力问题,属第二种情况,买卖后的产权过户登记并不是合同生效的要求,而是物权变动的要求,即当事人要凭签订的合同及原产权证件去办理标的物所有权变动的登记。所以,是否办理房屋过户手续,影响的是标的物的所有权是否依法转移,而对买卖合同及
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