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  r****8 热心网友

  一、商品房住宅小区内共有部分的界定商品房住宅小区不仅包括各区分所有人享有专有权的专有部分，而且包括各区分所有人享有共有权的共有部分，生活中容易引发纠纷的正是该共有部分。解决此类纠纷，首先必须合理界定商品房住宅小区内的共有部分。目前相关法规对建筑物区分所有权之共有部分尚缺乏明确界定，建议相关立法应将共有部分界定为：由区分所有人全体或部分共同所有的，不属专有的法定或约定共有部分。二、商品房住宅小区内共有部分使用纠纷的主要类型所谓商品房小区内共有部分使用纠纷是指各相关权利人因对小区内共有部分的使用而引发的矛盾与争执。1、有关屋顶平台的使用纠纷。所谓屋顶平台是指供人室外活动的顶层屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。屋顶平台，在客观上不像专有部分一样能明确区分其范围、直接通行、有独立经济效用、可独立使用；其次并非仅顶层区分所有人有使用屋顶平台的需要，其他区分所有人对其同样有使用需要。因此屋顶平台是归属全体区分所有人的共有部分。近年来有关屋顶平台使用纠纷多数表现为开发商不当处理而侵犯了其他区分所有人的合法权利。欲解决因屋顶平台而引发的使用纠纷，关键在于明确其权属问题。屋顶平台应属全体区分所有人共有，对此，必须建立相应法律制度以约束开发商任意处置屋顶平台的行为。1995年建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定屋顶平台不属计算建筑面积的范围并且区分所有人在支付每平方米建筑面积的购房款时已经包括了作为住宅共有部分的屋顶平台的建筑成本，所以对屋顶平台的占有、使用、收益、处分也该为全体区分所有人共同享有。2、有关地下停车场（位）使用纠纷。小区地下停车场（位）包括：其一，按建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，该车库和地上住宅属同一建筑主体不可分割的组成部分，计入整个建筑面积，因此，该车库的每一个停 车位都可拥有独立产权；其二，建设用地规划许可证上没有载明，由开发商利用建筑物地下空间改造而成的停车位，该停车位无法取得独立产权证，该小区土地使用权面积完全由地上建筑物（即单元房屋）分摊，地下车库实为不分摊土地使用权面积的部分。可考虑从以下思路解决因地下停车场而引发的使用纠纷。（1）强化开发商与区分所有人的合同意识。合同中应明定地下停车场为建筑物共有部分，除非开发商可证明其享有所有权，禁止其任意处置地下停车.

  2018-12-29