在办理房产契税时，是按照实际建筑面积还是合同建筑面积计算？[西安]

我于2005年购买的房子，请问在办理房产契税时，是按照实际面积的的购房款算，还是按照合同的购房款算。 面积误差比绝对值在3%以内的，按照实际面积计算的购房款，开放商是否应该退还多收的房款。 在07后的网签合同上，面积误差比绝对值在3%以内的，是否按照合同付款，不在退还多收房款。