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  RealEstateInformationOfChina69总结2006年香港地产行业的发展来看，随着大经济环境的利好，香港商业地产也迎来新的发展阶段。笔者2006年数次前往香港实地考察发现，香港商业地产有很多高效的开发运营模式值得借鉴、学习。在与香港海港城中心等香港多个成功的商业项目接洽时，笔者看到，成功的商业项目开发与运营，必须具备的一些明显的特征：一是生命力的有机演化内部机制和可持续性的经营模式；二是项目的商业布局和购物种类都很丰富多彩，让每个客人都有跳跃感。下文将以香港为实际案例，解析商业地产开发及经营的成功艺术。香港海港城中心商业租赁策略原属于英国老牌企业的九龙仓集团的海港城是历史悠久的商场，拥有店铺多达700间。这里由4个相连的购物区所组成，包括“海港城购物中心”、“海洋中心”、“海运大厦"和“香港酒店商场”，每区都各具特色。海港城的成功租赁策略主要可分解为：◆主动出击，公司高层在全球范围内寻找好的品牌、好的业态以备不时之需。◆与名牌大代理商保持良好关系。◆租金与流水倒扣结合，获取最大利润，每年年底与商户共享利润。◆谨慎选取客户，要么是名牌、要么是有活力可以吸引客流的。◆专业商户业态布局合理；适当舍得，一旦发现不适合商户，要勇于适当舍得。◆设置强大商城活力机制。◆租赁、运营和客服部各自独立，以免各自牵绊、影响；建立有效商场运营制度。香港地铁公司商场管理、招商的新艺术以国外为例，地铁上盖物业的开发基本上都属于联合开发，参与的部门也是非常多的，其中包括开发商，城市发展局，还有交通部、运输部门等。所以地铁上盖综合体的过程是一个政府、开发商等共赢的局面。德福广场最初期定位为大型综合性购物中心，但却没有鲜明主题。随着主题型购物中心的香港商业地产运营模式新解出现及周边竞争者的出现，德福广场的管理者意识到了必须要在现有基础上引入主题。它是一座集商住、购物、休闲、娱乐于一体的大型综合性商业广场。2005年请了在一些高收入人群中有很好认知度的梁咏琪为代言人，加强了该部分人群的归属感。新鸿基地产开发真正的体验式购物中心经营商业地产已经有二十多年历史了，他们对经营商业地产有独到之处。新鸿基地产在观塘开发的创纪之城一期、二期中的APM体验式购物中心就以其独到的主题规划、设计招商及开发理念吸引了诸多消费者。从选址、建筑设计、当地消费需求研究到正规的商场面积的切割、招商等工作都是环

  2019-02-07