如何签订协议才能保证我的权益_青岛

我在崂山区某村看好一户房子，但是它只有房证，而且他的房证上面注明此房仅限本村村民使用，不可以上市交易。而且也没有土地使用证，契税证，卖房发票等等文件。请问在这种情况下可以私下交易吗？怎样签订这个买卖合同才能保证我的权益呢？在以后出现纠纷的时候，这个合同会有效吗？