我于去年9月买了一套二手房，房产证还没下来，不办理过户手续。返还装修费用（新房为毛坯房我装修的）

我于去年9月买了一套二手房，当时是新房，房产证还没下来，我和房主签订协议46万成交，现在由我使用。今年该房屋价格张到70万。房主有意反悔，不办理过户手续。当时合同中签订违约责任为：1。返还办理入住手续时的费用（当时是我交付）。2。返还一年银行房贷的还款（一直是我交的）3。返还装修费用（新房为毛坯房我装修的）4。违约金12万