房产证土地使用权证经主管部门已全签发后，与相邻的乙开发商签订名为合作开发实为土地使用权转让合同，这个合同有效吗？

甲小区开发商在建设项目完成竣工文付使用。房产证土地使用权证经主管部门已全签发后，将小区乘下一块地（是开发商超容和增大密度，缩小道宽，不建绿地挪置的）与相邻的乙开发商签订名为合作开发实为土地使用权转让合同，时间四年了，没有办理项目许可，土地变更等有关手续。现在在没有任何手续情况下开始建设。请问：这个合同有效吗？对第三方（小区业主）有约束力吗现在可以补办有关手续吗？谢谢