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你好，我是以下所述房产，双拼55#102的买家。合同签订当天，开发商销售人员向买方出具保证书一份，并盖合同销售章，开发商承诺“55#102与56#101之间的花园除去地下走道，其余花园全归双拼55#102所有”。 上述房屋交付后，我发现开发商在上述花园内部修建道路，交付的标的物不符合合同约定的标准，且我委托装修工人对上述花园进行修整，但却遭到贵司及物业管理公司的的无理阻挠。开发商现在不承认这份保证书，说一方面这是销售人员给买方的承诺，地产不知情，另一方面小区规划上这本来就有一条通道。请问，这种情况下，起诉开发商，胜算有多少？