另有一套拆迁回迁的经济适用房,是否还得具备买卖合同之类的相关证明?并没有卖卖事实

本人有一商品房,房本为夫妻二人共有,已持有超过5年,另有一套拆迁回迁的经济适用房,已交钥匙,但开发商原因迟迟未发房本,不知我在记录上是否为唯一住房。本人想把商品房过户给儿子(已婚),因知道1,用遗产过户方式前提是持有人得一方去世,与我情况不符,2,赠与方式在受赠方转卖时得收20%税,因此也不想考虑,那么,只有买卖过户了,都有什么费用?是否还得具备买卖合同之类的相关证明?但我只是过户,并没有卖卖事实,怎么操作?另外,现在年轻人婚姻不稳定,过户后,怎么做能使房子产权为其独有?谢谢!期待您的回复。