我们要不通过中介自己交易,网上说可以自己下载打印房屋买卖合同有效吗?最后就是拆迁合同其他没有凭证

看中了一套动迁房,房东资料已经提交但是房产证还没有下来,预计今年年底可以下来。我们要不通过中介自己交易,并且可以首付房东钱款,但是不知道如何签订买卖合同,网上说可以自己下载打印房屋买卖合同有效吗?并且,等房产证下来,我们要用公积金贷款,等过户下来后再付尾款。但是昨天找房东谈了，他们说不能贷款的，说大产证去电已经下来，小产证还没有下来，预计明年年底才能过户，说没有买三年什么的，难道没有满3年就无法贷款吗，不是说到时候过户有土地所有证，但是他们说就一个房产证，最后就是拆迁合同其他没有凭证，怎么才能购得真正属于我的房子啊。