88年二手房 58.9平米 总价64w 首付三成可以贷款吗？另外签订的购房协议中约定2月底之前 房东准备好各个必——南京

88年二手房 58.9平米 总价64w 首付三成可以贷款吗？另外签订的购房协议中约定2月底之前 房东准备好各个必须的手续，现在最后期限已经过去了，原来的购房协议是否无效了？房东和中介是否应该退还定金和中介费？