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  一、商业用地的土地出让金土地出让金，全称为国有土地使用权出让金。是指：(1)各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。房地产经济活动中，政府往往采用招标、拍卖、挂牌和协议出让的方式，将一定期限的土地使用权出让给开发商，开发商向政府交纳土地出让金，这种情况下的土地出让金就是我们平时说的地价，可根据市场来定价;(2)土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款;(3)原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押作价入股，按规定补交的土地出让价款。房地产经济活动中，部分已购公房在上市前需补交土地出让金。二、商业用地的土地出让金计算1.开发商拿地需交纳土地出让金(1)地方政府出让一定年限(使用期限：住宅用地70年、工业用地50年、商业用地40年)的土地使用权给开发商，开发商一次性需交纳该年限内的土地出让金。(2)土地出让方式：对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌和协议出让等方式。(3)计算方式：土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即出让金总额÷土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即出让金总额÷规划允许建造的总建筑面积。一般以楼面价来计算效益。2.购买已购成本价、标准价优惠价公房需补交土地出让金公房也称公有住房，国有住宅，指由国家以及国有企业、事业单位注资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。公房分为两种，一种是不能上市交易的，居民只拥有使用权;一种是可以上市交易的公房，也就是我们通常说的已购公房，包括央产房、成本价公房、标准价优惠价公房。其中，成本价公房、标准价优惠价公房上市交易前需先补交土地出让金(已购公房的类型可以从房产证上看出)，由买家交纳。3.二类经济适用房上市需交土地出让金回迁房、安居、康居等按经济适用房管理的房屋(俗称二类经济适用房)上市时需按照计税价格(网签价与核定价哪个高取哪个)缴纳3%的土地出让金。

  2020-10-26