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  0****6 热心网友

  容积率=占地面积建筑面积=631520190=0.321、请问建设部规范的细则是什么？我不知道我经办过1200户小区20190平方米的底商，该小区毫无可辐射的其它范围（5年后的今天有所改观，但所辐射的地方也有自有商业呀）。1200户×3.5人=4200人，算5000人也人均4平方米的商业面积，算不算超规范？上海也没到1：1.1，何况上海是全中国人去消费的地方。该项目现已售完，虽然经历来了5年多时间，但售价为同期住房售价的3倍，目前有30%的经营空置（这个对开发商不重要）。顺便说一句：我现在经办的土地已拍得2年了，其中商业用地面积的控规由我司自定后报规划局审批即可。甚至于某些地方城投公司，完全和当地规划部门就一套班子两块牌子，土地性质和容积率他们自己说了就算，跟他们讲规范就是扯淡，若规范有商业体量限制那我就专门划部分地出来作商业用地。2、你认为的社区商业定规模的目的是什么？或者你所认为不拍脑袋出来的是个什么结果？如果是站在市政规划角度来调节全区域的商业人均体量（按你的说法象是这个意思），使区域内尽可能所有商业都和谐发展，那你是理论化的学者人物，但手握实权的人不吃你这套。政府可能会利用类似理论炒作区域忽悠发展商买地皮，然后发展商与政府一道接着忽悠投资人买房子。他们的核心目的都是卖高价，然后政府报告里多几个零。3、你所说考虑的市场空间是什么空间？是谁的空间？现在市场空置率是很高，但大部分空置的风险和损失都转移到投资人那里去了。好卖不是开发商的市场空间那什么是开发商的市场空间？4、商业空置高谁没有责任？没有你所谓的“优质”商业物业的冲击市场空置率有那么高吗？5、优质与非优质都是相对的，公认成功的商业哪个不是不停的工程整改和经营调整来维持他的“优质”的？管你是通过卖也好租也好，赚钱才是硬道理，你不冲击市场自然有人冲击市场，无论你做什么样的体量都是抢夺和瓜分市场。也没见你为其它人留条活路而退出这个行业呀？所以不必假扮什么道貌岸然的来教训人。至于坪效那是经营管理，跟销售新开发的社区商铺没多大关系（带租约销售是另一回事），只能参考周边租金计算投资回报率。

  2020-12-30